第119章 下一张骨牌 (第1/2页)
2008年8月2日，周六。
【洛杉矶时报】商业版头条像一记重锤砸向市场：
【海景广场估值腰斩：雷曼持有的标志性商业地产项目价值下调40%】
文章详细披露了位於洛杉矶海滨的海景广场.....一座建筑面积达120万平方英尺的甲级写字楼综合体。雷曼兄弟通过旗下的房地产基金持有该项目65%的权益，帐面价值8.7亿美元。
「根据独立评估机构的最新测算，」文章写道，「受南加州商业地产市场下滑及项目空置率上升影响，海景广场的公允价值已降至约5.2亿美元，较雷曼财报中的估值下调40%。这意味着雷曼需要为此计提至少3.5亿美元的资产减记。」
文章还引述了匿名评估师的话：「这只是一个开始。雷曼在全美持有超过200亿美元的商业地产资产，其中至少三分之一位於加州，佛罗里达，内华达等泡沫最严重的地区。」
帕罗奥图陆宅客厅，周六上午十点。
陆辰把列印出来的文章递给父母。陈美玲快速浏览，脸色逐渐发白：「海景广场...
我记得。去年丽莎·汉密尔顿夫人还提到过，说那是雷曼的优质资产。」
「所有毒资产在被发现之前，都叫优质资产。」陆辰平静地说。
陆文涛戴上眼镜，仔细阅读文章中的技术细节：「空置率从12%上升到28%....租金下降了22%....这变化也太快了。」
「因为经济在衰退。」陆辰调出笔记本电脑上的数据，「爸，妈，你们知道次贷危机为什麽会蔓延到商业地产吗？」
他打开一张简化的图表：「第一步：住宅房价下跌，房主违约，次级房贷债券（MBS）价值暴跌。」
「第二步：MBS暴跌，持有MBS的金融机构亏损，被迫抛售资产，收紧信贷。」
「第三步：信贷收紧，企业融资困难，裁员，缩减扩张计划。」
「第四步：企业缩减，办公室需求下降，商业地产空置率上升，租金下跌。」
「第五步：商业地产价值下跌，持有这些资产的金融机构进一步亏损....
他画了一个循环箭头：「恶性循环。而雷曼，正好站在这个循环的中心....它既持有大量MBS，又持有大量商业地产。」
陈美玲指着文章中的数字：「3.5亿美元减记....这很多吗？」
「对雷曼来说，不多。」陆辰调出雷曼的资产负债表，「它第二季度已经减记了28亿美元。但问题是.....这3.5亿美元只是开始。如果它持有的200亿美元商业地产资产平均减值20%，那就是40亿美元。如果减值30%，就是60亿美元。」
他顿了顿：「而雷曼的总股本，只有约200亿美元。」
陆文涛明白了：「所以如果商业地产继续跌，雷曼的净资产会被一点点侵蚀.....直到归零。」
「对。」陆辰点头，「这就是下一张多米诺骨牌。而且这张牌倒下时，会砸到很多看似不相关的人。」
他看向窗外。院子里的梧桐树在八月的阳光下投出浓密的阴影。
「比如罗伯特·陈叔叔的建筑公司。」
圣何塞，罗伯特·陈的建筑公司办公室，周六下午两点。
罗伯特从未感到如此无力。他坐在会议室里，面前摊着三份文件....每一份都是死亡通知书。
第一份：圣何塞市中心科技谷大厦项目停工通知。总包方通知：因贷款方雷曼兄弟旗下房地产基金暂停拨款，项目即日起无限期停工。项目已完成35%，投资额4200万美元，其中罗伯特公司垫资800万美元。
第二份：帕罗奥图创新园区二期工程招标取消。业主方一家矽谷风投支持的房地产公司通知：因融资环境恶化，项目暂缓。罗伯特公司为投标投入的前期费用：120万美元。
第三份：银行催款函。罗伯特公司的一笔1800万美元短期贷款将於两周後到期，银行建议尽早安排还款计划。
窗外，公司的停车场空了一半....周五，他不得不裁掉了十五名员工，占总人数的30%。那些跟着他干了十年，十五年的老师傅，离开时眼睛通红。一个老木匠拉着他的手说：「老板，等有活了，一定叫我。我什麽都能干。」
罗伯特当时只能点头，但他知道，可能再也没有有活的时候了。
手机震动，是妻子发来的简讯：「老罗，李太太刚打电话，问你能不能接一些小修小补的活。她说认识几家需要维修的.....价格可以低一点。」
罗伯特苦笑。他的公司是注册资金5000万美元的中型建筑企业，曾经承建过矽谷多家科技公司的总部大楼。现在，要接小修小补的活了。
但他回覆：「好。把联系方式给我。」
放下手机，他走到窗前。公司院子里停着十台挖掘机，八台起重机，二十辆工程车....这些都是贷款买的，每月还贷就要四十多万美元。
如果接下来三个月没有新项目，这些设备会被银行收走，公司会破产，五十个家庭会失去生计。
而这一切，都始於雷曼那个暂停拨款的决定。
罗伯特想起三个月前，在社区烧烤派对上，他曾经半开玩笑地对陆文涛说：「你儿子在做空雷曼？小心点，那可是华尔街的巨人。」
陆文涛当时只是笑笑：「孩子有自己的判断。」
现在罗伯特明白了：那个十六岁的孩子，比他们这些成年人看得更远，更清楚。
他拿起电话，拨通了陆文涛的号码。
帕罗奥图陆宅，下午三点。
陆文涛接完罗伯特的电话，表情凝重地走回客厅。陆辰和陈美玲正在讨论海景广场的估值问题。
「罗伯特打来的。」陆文涛坐下，「他的公司有项目因为雷曼停贷而停工了。垫资的800万美元可能收不回来。另外还有120万美元投标费用打了水漂。」
陈美玲倒吸一口凉气：「800万.....罗伯特的公司撑得住吗？」
「他说在裁员，在接零活。」陆文涛看向儿子，「小辰，你之前说商业地产的骨牌会砸到很多人....这算吗？」
「算。」陆辰调出建筑行业的数据，「全美有超过三分之一的商业地产项目依赖华尔街的融资。雷曼是其中重要的玩家。它一收缩，几百个项目会停工，几千家建筑公司会受影响，几万工人会失业。」
他顿了顿：「而这只是加州。在佛罗里达、内华达、亚利桑那....情况可能更糟。」
陈美玲忽然想起什麽：「那.....我们家的房子接下来也会跌很多吧。」
陆辰调出帕罗奥图的房价数据：「住宅市场已经跌了20%。但商业地产的下跌会传导回来....如果公司裁员，人们失业，就付不起房贷。如果建筑公司倒闭，装修、维护、改建的需求减少，相关行业也会受打击。」
他看向父母：「这就是系统性风险。没有哪个行业，哪个人能完全免疫。」
客厅里陷入沉默。电视上正在重播财经新闻，主持人用急促的语调报导着海景广场的消息，屏幕下方滚动着雷曼股价的盘前走势....已跌至18.20美元，较周五收盘下跌4.8%。
陆文涛摘下眼镜，慢慢擦拭。这个动作他做了二十多年，每当需要思考复杂问题时就会重复。
「所以，」他最终说，「你做空雷曼，不只是因为它会倒，还因为它的倒下会引发连锁反应。而你....在赌这个连锁反应会发生。」
「不是赌，是知道。」陆辰纠正，「爸，你知道为什麽多米诺骨牌会一张接一张倒下吗？」
「因为设计好了间距和角度？」
「对。」陆辰点头，「金融系统也是被设计好的....通过杠杆，衍生品，交叉持股，所有机构紧密相连。雷曼就是其中关键的一张牌。它倒下时，必然会带倒後面的牌。」
他调出金融系统的关联图：「雷曼倒了，美林会恐慌，摩根史坦利会紧张，高盛会自保。它们会同时收缩信贷，抛售资产，催收贷款。然後，更多公司会像罗伯特叔叔那样，陷入困境。」
陈美玲轻声问：「那....我们能帮罗伯特，以後让他给我们改造庄园？」
陆辰想了想：「等这次危机过去，如果我的投资计划顺利，我可以投资他的公司，让他给我们改造庄园，但现在....不行。
这是残酷的现实。陆文涛和陈美玲都明白。
8月3日，周日。
海景广场的消息经过一天发酵，已经成为财经媒体和社交网络的热点。CNBC做了专题报导，邀请三位分析师讨论商业地产是否会是下一个雷区。
推特上，#雷曼商业地产#的话题标签下，每小时新增数千条推文。有人贴出海景广场空荡荡的停车场照片，有人分享自己公司因为雷曼停贷而暂停扩张计划的故事，还有人开始整理雷曼在全美的商业地产清单。
而在专业的金融论坛上，空头们兴奋地分享着更多内幕信息：「雷曼在凤凰城的沙漠之星购物中心，空置率45%！」
「迈阿密的海湾大厦，最近三个月零租赁！」
「拉斯维加斯的赌场广场，估值至少虚高60%！」
这些信息真真假假，但共同点是：都在描绘同一幅画面....雷曼的商业地产帝国，建立在流沙之上。
黑集资本在周日傍晚发布了一份长达五十页的研究报告：雷曼商业地产口：被低估的400亿美元黑洞。
报告详细列出了雷曼在全美持有的前二十大商业地产项目，用公开数据和实地调研证明，这些资产的平均估值可能虚高30—50%。
报告最後写道：「如果商业地产估值回归合理水平，雷曼可能需要追加100—150亿美元的资本。而市场上，已经没有愿意提供这笔钱的机构了。」
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